CAPITAL 🔵 Investissement locatif : les travaux malins à réaliser pour payer moins d’impôts

«Quels travaux puis-je faire pour défiscaliser le plus possible ?», demande de but en blanc un investisseur locatif, lors d’un atelier au Salon de la copropriété, qui se déroule à Paris ce mercredi 5 novembre et ce jeudi 6 novembre. «Cela fait partie des questions fréquentes que l’on nous pose», sourit Denis Jacques, président de l’Union nationale des propriétaires immobiliers (Unpi) en Gironde. La réponse à cette question dépend du type de location et de votre régime comptable en tant que loueur.

En location nue comme en location meublée, il faut opter pour le régime d’imposition au réel (par opposition au micro-foncier et au micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux)) pour déduire de vos revenus locatifs les charges liées au logement, dont les dépenses de travaux. L’objectif étant de générer des charges supérieures aux loyers, afin de créer un déficit foncier ou un déficit BIC, qui diminuera votre revenu global et, par conséquent, votre impôt.

Les travaux d’agrandissement ne sont pas déductibles

Dans le cas d’une location nue, les dépenses de travaux, concernant votre logement ou la copropriété, que le propriétaire peut déduire de ses revenus locatifs sont celles liées à «l’entretien, la réparation et l’amélioration», indique Marie-Chantal Caprice, juriste indépendante. Les travaux de construction et d’agrandissement, tels que la création de chambres dans un grenier ou d’un cabanon dans le jardin, ne sont en revanche pas déductibles de vos loyers.

En location meublée, seuls les travaux d’entretien et de réparation sont déductibles. Les travaux d’amélioration ne le sont pas mais ils sont amortissables, comme les travaux de construction, c’est-à-dire que le propriétaire peut en déduire une fraction identique chaque année, pendant plusieurs années. Qu’entend-on exactement par travaux d’amélioration ? «Il s’agit de la rénovation de la salle de bains, d’une isolation thermique ou encore de l’installation d’un système domotique», illustre Marie-Chantal Caprice. L’entretien, ce sont par exemple les travaux de peinture et la vérification d’équipements. Quant aux travaux de réparation, il peut s’agir du remplacement d’une chaudière en panne ou, à l’échelle de la copropriété, du changement d’un ascenseur vétuste ou de la réfection d’une toiture en cas d’infiltrations d’eau.

Gare à la requalification fiscale des travaux

«Attention, la nature des travaux est la principale cause de requalification fiscale des dépenses déductibles», prévient Céline Mahinc, vice-présidente de l’association de courtiers Anacofi Immo. Il faut dire que le distingo est parfois subtil : vous pensez pouvoir déduire de vos loyers la rénovation de l’escalier, endommagé par l’aménagement de chambres dans le grenier ? Vous avez tout faux ! «L’escalier est indissociable du grenier, qui a fait l’objet de travaux d’aménagement non déductibles des revenus locatifs», explique Céline Mahin.

Autre conseil donné par l’experte : garder toutes vos factures ! Pas les tickets de caisse des magasins de bricolage, qui «ne fonctionnent pas» comme justificatifs auprès de l’administration fiscale, mais les factures des entreprises de travaux, qui, elles, précisent l’adresse du chantier. Si vous avez engagé des travaux de réparation mais également des travaux d’agrandissement, la facture devra les dissocier pour que les premiers puissent être déduits de vos revenus locatifs. A noter que si les travaux d’agrandissement ne sont pas déductibles des loyers pendant la détention de votre bien, ils pourront en revanche être déduits de la plus-value de cession si vous revendez le logement. A condition, là encore, d’apporter la facture au notaire chargé de la vente !